全國屋價普漲的背后,不同城市的上漲邏輯可能存在結構性差異。常住/戶籍人口比例、就業人口比例、屋價收入比、人均廣義庫存量四項指標對某些城市有很好的預測能力,但對另外一些城市預測效果不佳。本質上,不同因素對各地區購房情緒的影響程度不同。購房決策時應充分感受本地市場情緒,及時調整策略。

本輪地產周期頂部已現,回調可期

我國房地產價格變化存在明顯的周期現象。我們在第一季度房地產專題報告中曾經闡述,我國房地產價格變化存在明顯的周期現象(詳見資金政策驅房 價,人口庫存決漲跌 ——2016春季國內屋價專題報告)。一個完整的價格變化周期長度約為3年,主要由加速上漲、減速上漲、加速下跌和減速下跌幾個部分組成。每個階段持續約 0.5~1年(圖1)。

從價格看,當前多個主要城市的屋價上漲已經明顯趨緩,屋價周期頂部已現。從第二季度屋價運行結果看(圖1圈紅位置),深圳、上海、北京等主要城 市的屋價同比漲幅已明顯回落,圖形中已出現顯著的頂部特征,亦印證了我們在一季度的判斷。筆者認為,這說明本輪屋價周期已達頂部,接下來將進入0.5~1 年的減速上漲期。我們預期2016年四季度至2017年一季度,部分城市屋價即將停止上漲,轉而進入回調期。

從開發看,房地產資金來源收緊,開發速度亦明顯放緩,行業即將迎來新一輪調整。隨著商品房銷 售放緩,房地產開發的資金來源和新開工面積均出現了顯著的回調趨勢(圖2)。筆者在前文中提出,本輪屋價上漲與前幾輪的最大區別在于屋價啟動先于房地產行 業啟動。由圖3可見,被屋價拉動的地產開發在多方面因素作用下僅持續約一個季度便開始萎縮,無疑說明被價格強行拉動的行業上升周期難以持續。全球避險情緒 和流動性過剩給多個過剩行業帶來了類似的喘息機會,但其中蘊含的風險仍需重點關注。

城市間屋價上漲邏輯的結構性差異

全國屋價普漲的背后,不同城市的上漲邏輯可能存在本質區別。表1顯示了4-7月35個大中城 市屋價漲幅排名前20位。我們曾在一季度報告中選取了常住/戶籍人口比例、就業人口比例、屋價收入比、人均廣義庫存量作為評價指標,預測了最具上漲潛力的 七個城市。從結果看,報告發布后實際漲幅前七的城市中,廈門、杭州、福州、天津四個城市均在預測范圍,且預測名次與實際情況基本相同,說明選取的四個因素 在很大程度上決定了屋價漲幅。但也應看到,合肥、南京、武漢在我們選取的指標中表現均不顯著,預測排名僅為中等水平。同樣的指標在不同城市間預測能力的明 顯區別,代表不同城市的上漲邏輯可能存在結構性差異。選取的指標只涵蓋了基本面因素,但實際購房決策與地方限購嚴厲程度、羊群效應程度、地區投資偏好等不 可量化的因素關系同樣緊密。

本質上,不同因素對各地區購房情緒的影響程度不同。如何量化這種影響,還是學術界亟需繼續解決的問題。從投資角度看,筆者認為應在了解基本面情況的基礎上,實時感受本地市場情緒變化,才能做出相對合理的投資決策。